Спрос на готовые квартиры: итоги 2024 года на рынке жилья и ключевые прогнозы на 2025 год.
Итоги 2024 года: спрос не восстановился, застройщики продолжают строить
- Критически низкий спрос на первичное жилье, вызванный увеличением вражеских обстрелов, экономическим спадом, общей неопределенностью и печальными новостями с фронта. В данный момент он составляет лишь 20% от довоенного уровня;
- Неравномерность спроса: наилучшая ситуация наблюдается в западных и центральных регионах, тогда как рынок в прифронтовых зонах практически мертв;
- Постепенный рост цен на жилье. В течение трех осенних месяцев цены увеличились в среднем на 4%. Это не критическое повышение, но оно все же имеет место. Это связано с значительным увеличением себестоимости строительства (до 45%), изменениями в оперативно-производственных и логистических процессах, отключениями электроэнергии и дефицитом рабочей силы из-за миграции населения и мобилизации;
- Широкий спектр различных программ, предложений, акций и других маркетинговых инициатив от девелоперов, направленных на стимулирование спроса и конкуренции на рынке.
Слабый спрос на новое жилье в 2024 году — это следствие боевых действий, мобилизационных процессов и неопределенности, отмечают эксперты. Существенное влияние на спрос также оказал энергетический террор, осуществляемый РФ на протяжении года.
"Все надежды всегда на вторую половину весны. В 2024 году ситуация была схожей, но произошел масштабный обстрел, приведший к разрушению значительной части энергетических сетей страны. Это негативно сказалось как на ожиданиях покупателей (психологически), так и на возможностях компаний увеличивать темпы активности. Лето оказалось нестабильным: динамика спроса почти не менялась, а неопределенность в энергетической сфере создавала дополнительное давление на осенний бизнес-сезон. Надо отдать должное энергетикам, которые сделали возможным восстановление электроэнергии в домах и на стройплощадках, поэтому осенью мы начали говорить о восстановлении платежеспособного спроса", — говорит Виктория Берещак. Она добавляет, что ситуация сложная, особенно для массового рынка без четкой клиенториентированной концепции и для бизнес-класса.
В компаниях отмечают: интерес к покупке квартир существует, однако новых сделок довольно мало. На это влияют как сезонные факторы, так и политическая обстановка. "Количество и интенсивность обстрелов (каждый массированный ракетный удар по столице откладывает сделки примерно на 3-6 месяцев), события на фронте и вражеские угрозы использования межконтинентального баллистического оружия, неопределенность перед выборами в США оказали влияние на ситуацию. В среднем, почти 60% обращений клиентов в отделы продаж — это отложенный спрос", — отметила Наталья Дубик, руководитель проектов группы компаний Greenville в Киеве.
Как отметила Сусанна Караханян, наибольший интерес покупателей в течение года был сосредоточен на проектах, которые соответствовали трем основным критериям: реальное строительство (пусть даже медленное, но постоянное); адаптивность застройщика к внешним вызовам, таким как блэкауты или нехватка кадров; функциональность проекта и его эргономика. "Популярностью пользуются жилые комплексы с собственной экосистемой и гибкой линейкой планировок. Например, существует спрос на европланировки с большими кухнями-гостиными от 17 кв. метров и двумя санузлами", — рассказала Сусанна Караханян.
Цены и ипотека: что происходит и какое влияние кредитов на рост сделок по покупке жилья
В 2024 году застройщики пересмотрели цены, однако значительного роста стоимости не произошло. Виктория Берещак отмечает, что колебания цены за квадратный метр были в пределах роста себестоимости. "Основные факторы: инфляция, нехватка квалифицированных строителей (мобилизация, конкуренция с государственными проектами восстановления), подорожание стройматериалов (в среднем до 45%) из-за изменений в логистике и потерь производственных мощностей", — говорит Виктория Берещак.
Эксперты отмечают, что медленный спрос сдерживает рост цен. "В декабре некоторые девелоперы запланировали поднять цены в среднем на 5-10%. Прогнозируется, что к середине следующего года цена за квадратный метр может достичь 65 тысяч гривен", — отметила Сусанна Караханян.
Виктория Берещак отметила, что в 2024 году рост средневзвешенных цен в гривне составил до 15%, причем больше всего это касается сегмента комфорт+ в Киеве (10%), Львове (15%), Ужгороде (13%). "Исключением из этого правила является Ивано-Франковск (22%): у города были другие стартовые данные, ведь до войны мы говорили о цене квадрата на уровне 15 000 грн/кв.м, сейчас — 35 000 грн/кв.м", — говорит эксперт рынка недвижимости.
Ситуация на рынке недвижимости зависит от объективных факторов — геополитической ситуации вокруг Украины, частоты обстрелов и событий на фронте.
У компаний были надежды на оживление продаж квартир благодаря государственной программе "єОселя". Однако на самом деле заключено очень мало сделок через эту программу. В НБУ отмечают, что в первом полугодии 5% сделок заключались с привлечением ипотеки, но затем эта доля снизилась до 4%, что сопоставимо с показателями 2021 года. Почти половина всех кредитов с начала года выдана на объекты в Киеве и Киевской области. "Снижение роли ипотеки объясняется замедлением программы "єОселя" из-за изменения ее структуры и ограниченности ресурсов. Поэтому в ближайшее время роль этой программы для рынка недвижимости вряд ли усилится, а для стимулирования рынка необходимо развитие более массовых продуктов от банков", — говорится в "Отчете о финансовой стабильности".
Наталья Дубик сообщила, что, согласно данным Министерства экономики, по состоянию на октябрь программой "єОселя" воспользовались около 9 тысяч семей. Из них кредит получили только 3 тысячи. "Учитывая, что правительство планировало до конца года выдать 12 тысяч кредитов, существующие темпы выполнения программы выглядят низкими. "єОселю" необходимо или усовершенствовать, или найти действенную альтернативу", — считает Наталья Дубик.
Процент первичного рынка в структуре программы "єОселя" мал для значимого влияния, говорит Виктория Берещак. Она добавляет, что для превращения "єОсели" в драйвер рынка необходима синергия нескольких факторов: пересмотр уровня первого взноса и ставки без дополнительных условий (ставка до 3-5% и первый взнос на уровне 10%), а также стабильное государственное финансирование программы на уровне 12 млрд грн в год минимум в течение следующих 5 лет без риска "потерять" деньги.
Помимо государственной ипотеки, рынок должны поддерживать и самостоятельные программы от застройщиков, например, продуманные и привлекательные для покупателей программы рассрочки. "Текущая аналитика киевских девелоперских компаний показывает, что общее количество клиентов, воспользовавшихся программами рассрочки, увеличилось на 15% по сравнению с прошлым годом. Особым спросом этот инструмент пользуется среди покупателей, стремящихся минимизировать риски, связанные с нестабильным курсом гривны. Рассрочка также может предлагаться с фиксированной ценой квадратного метра в гривне или под низкие проценты (или вовсе без них), что делает ее более выгодной для клиента", — отмечает Сусанна Караханян.