Виктория Берещак, аналитик рынка недвижимости, подчеркивает: Киевская область в целом не демонстрирует активного роста с начала полномасштабного вторжения. Тем не менее, есть компании и отдельные проекты, которые показывают удивительную устойчивость даже в условиях ограниченного платежеспособного спроса. "Обычно это проекты комплексной застройки с многофункциональной инфраструктурой, которые сохраняют стабильные темпы строительства, без задержек, кроме первого года войны. Строят те, кто имеет надежную финансовую модель (отсутствие перекрестного финансирования в прошлом и недостатков в бюджетах проектов в настоящем), а также конкурентное преимущество — продуманную экосистему для жизни с необходимыми условиями, чтобы не нужно было покидать территорию и ехать в Киев, а также решения для энергетической независимости — альтернативные источники питания для лифтового оборудования и инженерных коммуникаций", — добавляет Виктория Берещак.
Новые жилые комплексы активно возводятся на севере и востоке вблизи столицы — речь идет о Ирпене, Буче, Гостомеле и Броварах. Например, в Броварах компания Alliance Novobud активно строит новые жилые комплексы и с начала полномасштабной войны ввела в эксплуатацию 10 домов. "В Броварах мы в этом году сдали в эксплуатацию последний дом ЖК Madison Gardens — четыре дома и паркинг уже введены в эксплуатацию, жильцы начинают заселяться. В ЖК "Лавандовый" мы завершили первую очередь, а в октябре планируем сдать второй дом, таким образом, строительство комплекса в этом году будет завершено. Еще один наш крупный жилой комплекс — Krona Park II — находится в процессе строительства. В этом году мы начали новый дом в рамках проекта, несколько домов находятся на разных стадиях готовности", — сообщила СМО Alliance Novobud Ирина Михалева.
По ее словам, в 2025 году компания планирует запустить последний дом проекта "Лесной квартал". "Сейчас мы ищем новые площадки. Как только найдем подходящие и будем готовы, начнем разработку совершенно новых объектов. Причем, нас интересует как Киев, так и пригород", — говорит Ирина Михалева.
Жилье вблизи столицы привлекает покупателей, прежде всего, удачным сочетанием цены и качества, а также инфраструктурой, которую предлагают застройщики, строящие по принципу комплексной квартальной застройки. Конечно, покупатели обращают внимание на репутацию компании и темпы строительства, а также уровень готовности жилых комплексов. "Они уделяют внимание наполнению инфраструктуры, сервисным объектам, ритейлу первой необходимости, социально-бытовой инфраструктуре, соответствующей запросам целевой аудитории для ЖК. Чаще выбирают двухкомнатные квартиры площадью 65-73 кв.м с европланировкой — две отдельные спальни, большая кухня-гостиная 18-20 кв.м, два санузла. Это также следствие войны, так как поколения объединяются, часто забирая к себе родителей или других родственников с временно оккупированных территорий", — рассказала Виктория Берещак.
По словам Ирины Михалевой, сегодня выделяются две категории покупателей, которые рассматривают варианты жилья в Броварах. Первая — это местные жители, которые хотят улучшить свои жилищные условия и переезжают из старых квартир в новостройки. Вторая — внутренне перемещенные лица, которые начинают новую жизнь в столице, но стремятся к ритму, максимально приближенному к небольшому городку.
В целом, как отмечают эксперты, наибольший спрос сосредоточен в комфорт-классе. "83% спроса, если проанализировать запросы платежеспособного спроса и данные рынка, сосредоточены в комфорт-классе, причем внимание к комплексным проектам с добавленной стоимостью, связанным с удачным расположением ближе к Киеву и/или рекреационными зонами, разнообразной инфраструктурой, ухоженной территорией с продуманным пространственным зонированием, где легко удовлетворить все ключевые запросы — отдых, разгрузка, спорт, развлечения", — отметила Виктория Берещак.
Покупатели чаще выбирают двухкомнатные квартиры в диапазоне 65-73 кв.м с европланировкой
"Рынок комфорт-класса развивается и набирает популярность, благодаря программе государственной ипотеки "єОселя". К сожалению, программа "єВідновлення" не оказала значительного влияния на продажи, как мы ожидали, и пока это только точечные продажи. А вот "єОселя" является двигателем рынка. Кроме того, мы развиваем свои программы. Например, у нас есть рассрочка без удорожания от застройщика", — рассказала Ирина Михалева.
В ближайшее время застройка пригородов Киева будет продолжаться, так как на спрос будет влиять количество вынужденных переселенцев, которые продолжают переезжать в Киев и города-сателлиты. Стимулировать продажи будет также отложенный спрос на жилье и программа "єОселя". Хотя пока эксперты не уверены, что в нынешнем виде эта программа сможет стать драйвером рынка. Разве что условия программы станут более лояльными. "Необходимо снизить первый взнос до 10%, увеличить финансирование минимум на треть от запланированного и пересмотреть условия к жилью (предельная площадь). И реагировать на запросы покупателей по программе: неоднократно сообщалось, что первый взнос на самом деле больше, банки защищаются таким образом", — говорит Виктория Берещак.
Ожидается, что спрос на квартиры в Вышгороде, Ирпене и Броварах будет расти в ближайшее время. "Спрос на жилье вблизи Киева будет увеличиваться. Ведь застройщикам сейчас интересно развивать новые проекты в городах-сателлитах. В данный момент основной спрос на новые квартиры формируют люди, которые переезжают из других регионов, особенно с Востока, что стимулирует спрос на пригородную недвижимость. Люди стремятся к более понятной и комфортной атмосфере, которая есть именно в пригороде. И цена также имеет значение, так как она доступнее, чем в киевских новостройках", — говорит Ирина Михалева.
Что касается стоимости квадратного метра, эксперты уверены: цены будут расти. "На цены влияет значительный дефицит рабочей силы, который продолжает нарастать. Компании вынуждены тратить больше времени на поиск персонала и пересматривать заработные платы в сторону повышения. Это, в свою очередь, оказывает давление на себестоимость строительства. Также на цену квадратного метра влияют такие факторы, как увеличение налоговой нагрузки, а также рост стоимости горюче-смазочных материалов и строительных материалов. Поэтому мы ожидаем, что цены на новое жилье вырастут на 8-10% по сравнению с началом года", — отметила Ирина Михалева, СМО Alliance Novobud.